“0首付”再现？杭州远郊楼盘玩花样:“外地户口不限购，单价打折，还送宝马汽车！”

“外地户口不限购，单价优惠，首付10%，还有宝马！”

这几天，杭州临安区多个楼盘的经纪人刘颖通过电话向《国家商报》记者推荐，在临安区的青山湖板块，部分楼盘原价2.2万元/平方米的楼盘，打九折后已经降到了1.9万元/平方米。

甚至，“如果不要宝马，可以优惠17万多。”根据她提供的一房一价单，一套87平米的新房，打折后，加上提车时扣除的现金，优惠金额在40万左右。她的微信朋友圈显示“青山湖首付10万，可以带走一套89平的湖景房。”

随着沟通的深入，刘颖在后续微信中建议“整个临安优惠力度比较大，青山湖板块优惠多一点。临安、青山湖科技城不限购，主要目标客户为外地投资者。其实首付也可以是首付贷，只需要5年内还清。”

0首付又来了。

那么这种0%和10%的首付是怎么运作的呢？

5月27日，国家商报记者通过微信咨询了该楼盘的置业顾问张华，明确该项目比代销的机构“更有操作性”。“要求首付30%，一套房要有50万。如果首付30万，就等于首付18万左右，再扣车17万就相当于0首付。”张华详细分析道。

甚至，“只要月供负担得起，全国任何房产都可以经营。”据他介绍，“如果首付等于3年本息，需要月供8000多元，加上房贷6000多元，月供14000元；利息后月供1500加上房贷6000多，基本上每个月还8000，3年后一次性还30多万。

据他介绍，还有一个稍微稳定一点的办法，就是“先交40万到50万的首付，等房贷下来一个月后再做信用贷款，然后套出现金流，不仅无风险还相当于零首付。”5月26日下午，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者微信采访时表示:“这种首付比例极低的操作，明显违背了金融信贷政策，值得业界高度关注。”

“目前我国房贷最低首付比例为20%，10%的首付比例违反了现有的信贷纪律和政策。这是各地执行房贷政策不能含糊的，不能擅自降低首付比例。另一方面，这种现象也说明目前存在各种‘近乎疯狂’的营销活动，这与房企的营销心态有关。”严跃进指出。

严跃进强调，这种操作只是一种盲目的自我放松，看似对市场交易有作用，但实际上增加了交易风险，违背了留而不炒的基本精神。

防止“一放就炒”

根据柯睿的报告，从去化来看，主城区和热门板块的物业往往在开盘当天基本去化，而外围物业去化率普遍处于较低水平，尤其是富阳和临安两区，整体去化率不足20%。

在去化率较低的情况下，很多楼盘出现了各种打折促销，不仅价格大幅下降，还通过买房、送车的方式吸引购房者，甚至打出了0首付、10%首付的擦边球。

杭州冷热不均的市场也是临安、富阳等区域项目承压，营销心态偏激的重要原因。从6.2来看，杭州新房存销比相当健康，仅次于珠海、合肥、济南、成都，与上海并列全国倒数第四。也是国内为数不多的10以下城市。2020年疫情后，杭州存销比短暂上升，最高为5.7，之后再次回落至2.0左右。2022年，存销比再次回升，1月、2月、3月分别达到3.9、5.2、6.2。

但2022年以来，杭州新房市场整体成交量仍呈下降趋势。浙江柯睿的数据显示，该市商品房成交面积约71.1万平方米，环比上月上涨6%，但同比仍下降60%。

“房贷政策确实是以放松为主，很多地方允许首付比例降到20%，但也有基本的约束和条件。刻意降低首付比例会无形中夸大购买力，也容易产生后续购房的信用违约风险。另一方面，各地要将优质贷款用于合理的住房消费需求，同时加强对近期营销秩序的管理，防止楼市出现‘一收紧就死，一放开就炒’的混乱现象。”严跃进说。